Опубликовано в: 23.01.2020. Меня зовут Валерия, и сегодня я расскажу о своем опыте покупки и сдачи в аренду торгового бокса 26 кв м в Минске.
Вам будет интересно «Доходность арендной квартиры в Минске за 10 лет — на примере двушки 50 кв.м»
Выбор и покупка объекта
В какой-то момент желание инвестировать деньги появляется у всех. Из доступных вариантов: вклады, покупка облигаций и/или акций, инвестиция в недвижимость с целью ее покупки и последующей сдачи в аренду.
До определенного момента мне казалось, что инвестиции в коммерческую недвижимость в Беларуси — это что-то невероятное, так как ее стоимость настолько большая, что не обладая сотнями тысяч долларов, там нечего делать. И в целом, стоит признаться, это так. Но в 2018 я услышала про предложение от Дана Холдингс в Маяке Минска. Здесь цены были разные, в том числе и вполне “подъемные”. Помещения расположены в “Променаде” — это торговый центр на первых этажах домов по улице К. Туровского. Распродажа, кстати, была и на момент написания статьи (январь 2020 г), правда, остались варианты только на цокольном этаже, где пока еще все не так красиво и радужно, как на верхнем. А два года назад продавались боксы в “Променаде”, расположенные на верхнем уровне. Тогда дома начали активно заселяться, и торговый центр был в стадии заполнения. Поэтому я решила изучить тему арендного бизнеса немного подробнее. Сразу скажу, что я рассматривала только вариант покупки помещения торгового назначения, а офисная недвижимость и все расчеты для нее меня не интересовали.
Помещения были разного размера — от 15 кв до 70 кв. Меня интересовали относительно небольшие (во многом потому, что у меня был ограничен бюджет) — 15-40 кв.м. Стоимость была 1090 евро + 20% НДС = 1310 евро. Дана часто устраивает акции, поэтому цена бывает разной (например, перед Новым 2020 годом, метр в Променаде стоил 960 евро с НДС).
Я купила помещение площадью 26 кв по 1310 евро за квадрат, итого 34000 евро.
Там не было ремонта, поэтому нужно было вложить деньги на: покраску стен, укладку плитки на пол и установкуа решеток на потолок. Мне это обошлось в 1000$. Кроме этого, нужно платить пошлину, но ее размеры небольшие, их можно отнести к ремонту.
Как начать инвестировать в Беларуси? Онлайн‑курс «Инвестируй BY» от Владислава Финевича – пошаговая программа с фокусом на практику.
👉 Программа, стоимость и запись на курс на сайте investkurs.com
Сотрудники Дана оформили всю сделку, процесс длился почти месяц. Еще около месяца ушло на ремонт. Все это время, конечно, можно тратить на поиск будущего арендатора.
Арендаторы, кстати, нашлись легко и быстро (и у меня, и у соседей). Как правило, сдать объект можно было в течение месяца-двух. Здесь все зависит от цены, которые вы хотите или условий, если они у вас есть. Поиск свелся к размещению объявления на онлайн площадках.
Альтернатива инвестициям в недвижимость — ценные бумаги зарубежных компаний: Как белорусу открыть счет у иностранного брокера с доступом к акциям и ETF (в том числе ирландских) США, РФ, Китая, ЕС
Налоги
Перед покупкой нужно определиться с юридическими нюансами, которые повлияют на доходность от сдачи. Купить помещение можно и как физическое лицо, и как юридическое (ИП, фирма).
Если собственник физлицо
- Надо платить подоходный налог 13%
- Собственник освобожден от налога на недвижимость, но его придется оплачивать арендатору.
Налог на недвижимость рассчитывается один раз, и составляет 1% от стоимости недвижимости. Сумма фиксируется в белорусских рублях. Она неизменна и не привязана к стоимости помещения на рынке в дальнейшем, то есть налог не увеличивается, если недвижимость подорожает, и не уменьшается, если подешевеет. Сумма платиться делится на 12 месяцев в году и платиться ежемесячно.
Если собственник ИП или юрлицо
Так как у меня было открыто ИП и я трудоустроена (взносы в ФСЗН за меня платит работодатель), я оформила помещение на свое ИП. Мне нужно платить:
- Налог на недвижимость (но его может платить и арендатор, здесь как договоритесь) в размере 1% от стоимости недвижимости
- Налог 5% от арендной платы (в случае УСН это 5% от ваших поступлений).
Что касается налога на недвижимость, то при сдаче, перед заключением договора это обсуждается, и здесь уже вы сами решаете, кто и за что платит. Можно увеличить арендную ставку на сумму налога, или называть ставку + налог.
Рассказываю, как в Беларуси можно инвестировать в акции в 2025 году. Где открыть брокерский счёт, какие налоги и риски.
👉 Подписывайтесь на наш Telegram-канал о личных финансах в Беларуси.
Доходы и расходы
Средняя стоимость метра в “Променаде” — 14-20 евро. Я хотела сдать свой бокс относительно быстро и на большой строк, поэтому заключила договор на 15 евро/метр.
Аренда рассчитывается так: 26х15=390 евро в месяц.
Далее вычитаем расходы: 390 — 30 евро (сумма налога на недвижимость в месяц) — 20 евро (5%) = 340 евро. По сути, это 1% от суммы, которую я потратила на приобретение, или 12% годовых.
При обсуждении с арендатором, пришли к договоренности, что налог плачу я, а коммунальные платежи платит арендатор.
Сейчас я хочу еще помещение застраховать. Я упустила этот момент сразу, а сделать это нужно. Это уменьшит доход, но это того стоит.
Это может показаться небольшим процентом, но для меня это был хороший вариант: у меня есть помещение, которые я могу продать в любой момент, если мне нужны деньги + я получаю определенную сумму в месяц (вряд ли подойдет, чтобы с этого жить и не работать, но как дополнительный источник накоплений — отличный вариант). Да, как и любой рынок, рынок недвижимости может меняться: сегодня это одни цены, а завтра другие, но это касается любого рынка и инвестиций. Но на данный момент я могу сказать, что это отличный вариант для меня.
С чего начать?
- Определитесь с вашим бюджетом;
- Изучите рынок на предмет того, что вы можете купить за вашу сумму;
- Рассчитайте доходность исходя их различных возможностей;
- Обязательно проконсультируйтесь с юристом/бухгалтером на предмет того, что вы учли все налоги или расходы;
- Примите решение о покупке.
И все. Пожалуй, самое важное здесь — это соотношение вложений с тем, что вы за них можете получить. К сожалению, найти хорошее предложение не всегда легко.
Буду рада видеть ваши комментарии. Можете задавать вопросы, буду отвечать по мере возможности.
С уважением, автор Валерия.
Отличная попытка Дана Молл, но нет))
Понял ваш намек, но нет)